Покупка недвижимости в Аргентине для иностранца
Право иностранца купить недвижимость, роль escribano, CDI, escritura pública и отдельные ограничения для сельской земли. Без универсальных процентов и схемы расчёта наличными.
Коротко и по делу
- Оригинальное название
- Compra de inmuebles
Может ли иностранец купить недвижимость
Да. Статья 20 Конституции Аргентины закрепляет за иностранцами право владеть недвижимостью, покупать и отчуждать её в соответствии с законом. Для обычной городской квартиры отдельная резиденция сама по себе не является общим конституционным условием покупки.
Но фраза «иностранец может купить что угодно без ограничений» неверна. Для сельской земли действует Ley 26.737, а перед некоторыми сделками требуется сертификат Registro Nacional de Tierras Rurales. Загородный объект нужно проверять по кадастровой классификации, а не по рекламному названию.
CDI или CUIT
Для регистрации актива нужен налоговый идентификатор. Человек без CUIT и CUIL может запросить CDI. Официальная процедура для физического лица предусматривает форму и подачу документов в подразделение ARCA; нельзя обещать полностью онлайн-процесс каждому нерезиденту.
Зачем нужен escribano
Escribano проверяет документы сделки и готовит escritura pública. Покупатель обычно участвует в выборе специалиста, но правила имеют исключения — например, для отдельных сделок с новостройкой, значительным остатком цены или ипотекой. Поэтому выбор нужно согласовать до внесения денег.
Проверка должна охватывать титул, ограничения, долги, кадастровые сведения, полномочия продавца и применимые налоги. Boleto de compraventa не следует описывать как готовое право собственности: договоры о вещных правах на недвижимость требуют escritura pública, а последствия передачи и регистрации объясняет escribano по конкретной сделке.
Цена, депозит и расчёт
Нет официального универсального правила о депозите 20–30%, обязательной оплате наличными долларами или расходах 6–9% по всей Аргентине. Эти условия зависят от переговоров, юрисдикции, объекта и состава услуг.
Получите письменный расчёт: вознаграждение escribano, регистрационные расходы, применимый impuesto de sellos, комиссию посредника и налоги сторон. Например, CABA публикует собственную ставку и льготу по sellos на 2026 год; в другой провинции правила будут другими.
Безопасная последовательность
- Уточнить кадастровую категорию объекта и применимые ограничения.
- Выбрать или согласовать escribano.
