Покупка недвижимости в Аргентине для иностранца

Описание

Хорошая новость для иностранца: в Аргентине можно свободно покупать недвижимость наравне с гражданами — квартиры, дома, таунхаусы, жильё в закрытых посёлках — с полным правом собственности и без всякой резиденции, визы или разрешения на работу. Это делает страну привлекательной и для переезжающих, и для инвесторов. Но сама механика сделки отличается от привычной: расчёты идут в наличных долларах, ключевую роль играет нотариус-escribano, а собственность переходит только на финальном, регистрируемом этапе. Разберём по шагам.

Кто и что может купить

• Иностранец-нерезидент может купить городскую недвижимость (квартиру, дом) свободно.
• Ограничения касаются в основном сельской и приграничной земли (Ley de Tierras Rurales) — для обычной городской квартиры это не актуально.
• Право собственности — полное, как у граждан (владение, аренда, перепродажа, наследование).

Что нужно иностранцу

• Налоговый номер CDI или CUIT — обязателен для сделки; оформляется онлайн через ARCA (ex-AFIP), резиденция для этого не требуется.
• Средства — обычно наличные доллары США (см. ниже).
• Escribano (нотариус) — юрист, который ведёт сделку.

Как проходит сделка

1. Резерва (reserva) — небольшой задаток, чтобы снять объект с продажи.
2. Boleto de compraventa — предварительный договор; обычно вносится 20-30% депозита. Важно: boleto собственности НЕ передаёт.
3. Escritura pública — финальный акт у эскрибано с полной оплатой; именно зарегистрированная escritura в реестре недвижимости даёт вам титул.
4. Регистрация права в Registro de la Propiedad.

Escribano проверяет чистоту титула, отсутствие долгов и обременений и несёт за это ответственность — поэтому выбирать его лучше самому, а не соглашаться на «нотариуса продавца».

Деньги: почему наличные доллары

Исторически аргентинский рынок недвижимости работает в наличных долларах США: цена указывается в USD, депозит и финальный расчёт передаются наличными на сделке у эскрибано. После отмены валютных ограничений в 2025 расчёты упростились, но культура «доллара кэшем» сохраняется. Логистику передачи крупной суммы обсуждают с эскрибано заранее (безопасность, пересчёт, проверка купюр).

Расходы и налоги

• Закрывающие расходы — ориентировочно 6-9% сверх цены: гербовый сбор (impuesto de sellos, около 2-3,5% в зависимости от юрисдикции и льгот), услуги эскрибано (1-2,5% + НДС 21% на его гонорар), комиссия агентства. Для первого/единственного жилья бывают льготы по sellos.
• Ежегодные налоги на недвижимость (ABL + Inmobiliario) — примерно 0,1-0,3% от стоимости.
• Нерезидентам возможен налог на активы (bienes personales) на аргентинскую недвижимость и налог на прирост капитала при продаже (для нерезидентов — удержание с валовой суммы или с чистой прибыли при наличии документов). Точные ставки считайте с эскрибано/бухгалтером — они меняются.

Факты

• Иностранец может купить городскую недвижимость без резиденции и визы, с полным правом собственности.
• Нужен налоговый номер CDI/CUIT (онлайн через ARCA).
• Собственность переходит только по зарегистрированной escritura pública; boleto — предварительный этап.
• Сделки традиционно в наличных долларах; депозит 20-30%, закрывающие расходы ~6-9%.
• Ограничения — на сельскую/приграничную землю, не на городские квартиры.