Сдача недвижимости в аренду в Аргентине: доход и налоги

Коротко

Сдавать недвижимость в Аргентине иностранец-собственник может, и с 2026 года это стало налогово привлекательнее — но только для долгосрочной жилой аренды. Разберём форматы, налоги и реальную доходность. Про саму покупку — в pokupka-nedvizhimosti; недвижимость как инструмент сбережений — в zashchita-nakoplenij-ot-inflyacii.

Два формата сдачи

• Долгосрочная жилая аренда (местный договор в песо, на годы): стабильный доход в песо, теперь с льготой по Ganancias (см. ниже), но доход «съедается» инфляцией между индексациями. Как устроен рынок аренды — zhile-i-arenda.
• Краткосрочная / temporary / Airbnb (в долларах, посуточно/помесячно): выше доходность и валюта, но больше работы (управление, уборка, простои) и налоговая льгота не действует — этот доход облагается.

Налоги: что изменилось в 2026

🚩 Свежая и важная норма — обязательно сверяйте актуальный статус у бухгалтера (июль 2026).

• Подоходный налог (Ganancias): с 1 января 2026 доход от долгосрочной жилой аренды освобождён от Ganancias — при условии, что жильё используется арендатором как единственное, постоянное, семейное. Исключения: temporary/Airbnb и коммерческая аренда льготу не получают и облагаются.
• Для нерезидента-собственника: исторически действовала фиксированная ставка порядка ~21% с валовой аренды (до льготы); резиденты могли вычитать расходы и платить меньше по эффективной ставке. Под свой статус уточняйте отдельно.
• Bienes Personales (налог на имущество): платится на стоимость недвижимости на 31 декабря — сохраняется независимо от льготы по Ganancias.
• Монотрибуто-локация: сдачу можно оформить в рамках монотрибуто; при превышении верхней категории (в сумме с другим доходом) — переход в общий режим (IVA + Ganancias). Механика монотрибуто — nalogi-i-monotributo.

Насколько выгодно сдавать

• Долгосрочная в песо: стабильно, теперь без подоходного, но доходность в долларовом выражении скромная из-за инфляции и индексаций.
• Temporary/Airbnb в долларах: выше валовая доходность и валюта, но налогооблагаемо, требует управления и имеет простои; популярно в туристических районах Буэнос-Айреса.
• Чистая доходность = аренда − (Bienes Personales + ABL/налог на недвижимость + expensas + содержание + комиссии + налоги). Считайте по «чистому», а не по валовой ставке.

Риски

• Инфляция обесценивает песо-доход между индексациями (для долгосрочной аренды).
• Регуляторика меняется быстро (закон об аренде, налоговые льготы) — планируйте с запасом.
• Простои и управление для Airbnb — реальная статья затрат и сил.
• Валютные ограничения могут влиять на вывод дохода за рубеж (для нерезидента) — уточняйте.

Факты

• С 2026 доход от долгосрочной жилой аренды освобождён от Ganancias; temporary/Airbnb и коммерческая — облагаются.
• Bienes Personales (налог на имущество) сохраняется независимо от льготы.
• Нерезидент исторически платил ~21% с валовой аренды (до льготы); режим отличается от резидента.
• Сдачу оформляют через монотрибуто-локацию или общий режим при превышении лимитов.
• Чистую доходность считают после всех налогов и расходов, а не по валовой ставке.